上周四，一套起拍價52萬元、評估價73萬元的西湖區(qū)留下街道的老房子，最后成交價為289萬元，單價高達5.85萬元/m2，溢價率將近456%！這可能是淘寶司法拍賣平臺上溢價率最高的拍賣房之一。
在調(diào)控升級，法拍房熱度有所降溫的背景下，這套房子為何能拍出如此逆天的價格？業(yè)內(nèi)人士猜測，賣家很可能是沖著“拆遷房”的預(yù)期來的。
這套溢價驚人的房源，位于西湖區(qū)古靈慈橋20號2單元101室，具體位置大概在西溪路以北、百家園路以西、天目山路以東。根據(jù)資料顯示，該房源建于2001年，為上下兩層房屋，建筑面積為98.82m2（其中確權(quán)面積為49.41m2，另外49.41m2未確權(quán)）。在競拍說明中，處置方東陽市人民法院對此有一段特別介紹：“該房產(chǎn)有證建筑為第一層，第二層為無證加蓋，本評估報告僅對第一層定價，未評估第二層價值，本院不承擔對無證的第二層建筑的過戶及作證義務(wù)。”
盡管有如此不利因素，但并未阻止競買人的熱情。這套房源吸引了56人報名參加競拍，經(jīng)過159輪角逐，最后由一位韓姓競買人以289萬元的高價拿下。也就是說，如果按照該房源實際確權(quán)有證的建筑面積，這套房子的成交價相當于5.85萬元/m2。
錢報記者查詢了杭州透明售房網(wǎng)和中國指數(shù)研究院成交數(shù)據(jù)，該房源附近的樓盤主要有錢潮花園、雅戈爾西溪晴雪和濱江西溪明珠。其中錢潮花園建筑年代為2000年，跟古靈慈橋這套房源年代接近，但近月來無成交記錄，在售房源不多，目前主流的120多m2戶型掛牌價在240~260萬元之間，折合單價在1.8~1.9萬元/m2；次新房西溪晴雪今年3月成交了一套89.15m2的二手房，成交價為259萬元，折合單價約2.9萬元/m2；西溪明珠為新盤，主要是排屋戶型，目前成交均價約為38864元/m2。再遠一點的和家園和萬科玉泉，即使精裝修房源，單價也不過4萬多元/m2。
無論以周邊哪種類型的房源做比照參考，古靈慈橋這套房子的成交價都是偏高的。即使有“拍賣房不限購”這樣的優(yōu)勢加持，似乎也支撐不起這樣的報名人數(shù)和競拍熱度。
有知情人士說，買家們很可能都是沖著這套房子“要拆遷”而來。因為今年是杭州的拆遷大年，留下一帶有多個社區(qū)被列入征遷范圍。從目前官方發(fā)布的消息來看，留下街道今年6月底之前將完成金魚井、留下、橫街、屏峰等社區(qū)共759戶的拆遷，完成東岳社區(qū)王家塢、廟塢、大龍駒塢、小龍駒塢698戶綜合整治。
一位網(wǎng)友表示，這套房子原本3月底4月初的時候就掛出來，計劃在4月26日開拍，后來不知何故中止了拍賣，然后又在5月份重新上線拍賣，自己曾經(jīng)特意去現(xiàn)場了解過這套房源，據(jù)說是在拆遷范圍內(nèi)，5個月內(nèi)就要拆掉。因此這套房有很多人搶，他并不意外，讓他意外的是最后成交價居然如此之高：加上各種稅費，買下這套房子的成本至少在300萬元以上，問題是，拆遷補償費用能超過這個價嗎？
記者留意到，古靈慈橋這套拍賣房源的土地性質(zhì)為國有劃撥土地。而根據(jù)相關(guān)房屋征收賠付政策，劃撥土地的房子在賠付時沒有土地使用權(quán)的補償，而普通的國有出讓土地的房子有土地使用權(quán)的補償。
事實上，有拆遷預(yù)期的拍賣房，一直是市場上的香餑餑。記者的一位朋友郭女士，就因為錯過了這樣一套拍賣房而后悔不已，那是今年1月份時候的事情。
當時，淘寶司法拍賣平臺上掛出了一套拱墅區(qū)闊板橋的房子。根據(jù)標的物描述，該房源建筑面積為37.09m2，位于2樓，是一梯八戶里的中間套，1室1廳1廚1衛(wèi)。雖然競拍說明上沒注明房子的建筑年代，但郭女士自己去現(xiàn)場實地勘察過，“是很老的房子，估計是上世紀80年代的。”這套房源的起拍價是33萬元，評估價是42.23萬元。
自己就是從事二手房行業(yè)的，郭女士對拆遷房還是比較敏感的。她之前去闊板橋周邊一帶了解過情況，一位住在這套房源隔壁的阿姨告訴她，邊上農(nóng)民房都在拆遷了，據(jù)說6月底前會完成，闊板橋的房子估計也快了，這里以前是單位分房，最近單位已經(jīng)在找住戶們談話，說可能會拆遷。“聽到阿姨這么說，我基本上有80%的把握，這套房子會拆遷。”因此，她很快報名，參加競拍。
“闊板橋的房子因為年代久遠，又地處城北半山一帶，并非市場熱點小區(qū)，根據(jù)當時的二手房市場價，單價1.5萬元/m2撐死了。因此我對這套房的競拍心里底價是50萬元。”根據(jù)她之前的估算，這套房子如果拆遷，有可能獲賠一套60m2左右的房子，其中差額面積按照20多萬元的預(yù)算購買，相當于以70多萬元買到一套60m2的房子，那還是頗有賺頭的。
郭女士說，因為拍賣房的競價通常在最后半小時才是真刀真槍的時候，因此她直到1月9日上午9點多才打開競拍網(wǎng)頁，結(jié)果一看出價，她就有點懵了。沒想到當時競爭對手的價格已經(jīng)出到了60多萬，而且加價都非常強勢，她頓時覺得興味索然，再也不想出價了。
當最后成交價定格在79萬元時，她只有一個念頭：“敢出79萬的那位競買人，他對這套房子將要拆遷的把握度肯定比我更高，我是80%，他是100%，他的拆遷消息來源一定非常準確。”
果然，才過了3個多月，就傳來這套房子要正式拆遷的消息。郭女士郁悶啊，就這么眼睜睜錯過了一套拆遷房。
在司法拍賣里找拆遷房，總是可遇不可求，況且現(xiàn)在拍賣房基本無法撿漏，因此很多人更熱衷于在二手房市場里淘有拆遷預(yù)期的房子。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕說，最近兩年市場有那么一群人，專門在望江路、海潮路、四季青這一帶的老破小小區(qū)買二手房，賭它們會拆遷。往前推的話，當時石灰橋新村、閘弄口新村、朝暉小區(qū)等都曾經(jīng)盛傳會拆遷，有不少投資客一頭扎入其中，至今還未等來拆遷消息。
柳先生就是這樣一個投資客。8年前，他跟朋友聊天時，聽說石灰橋新村一帶很可能要拆遷了，就動起了投資的念頭。不過去實地考察后，他覺得石灰橋新村地段一般，不如閘弄口新村一帶有地鐵預(yù)期，拆遷可能性更大，因此他迅速在閘弄口新村投資了一套房子，等著拆遷“致富”。然而這么多年過去了，地鐵早就開通了，閘弄口新村還穩(wěn)如磐石。今年，江干區(qū)城中村改造力度很大，閘弄口新村邊上就有幾個社區(qū)列入拆遷計劃，讓柳先生焦急的是，還是沒有輪到自己的房子。
雙雙（化名）去年年初因為手頭有一筆幾十萬的現(xiàn)金，便把它用來投資買房，當時杭州房價還沒怎么漲，她買了一套省婦保醫(yī)院附近的老房子，單價2萬多元/m2，總價約100多萬元。沒想到，今年這套房子被列入了征遷范圍，因此給的征收補償價格比1年前的買入價翻了一倍。雙雙自己都覺得像做夢一樣，“真的是運氣。”